房价管理

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第一节 确定房价的基础
一,确定房价的基础
1,物化劳动的转移价植
2,活劳动支出中的必要劳动
3,活劳动支出中的剩余劳动
二,客房价格的构成
客房商品的价格是由客房商品的成本和利润构成的.
第二节 客房商品的定价目标
一,追求利润最大化
追求利润最大化应该是客房商品最基本的定价目标.但利润最大化分为短期利润最大化和长期利润最大化,追求短期利润最大化和长期利润最大化会使酒店管理者在不同的时期,确定不同的价格水平.酒店管理者应以长期利润最大化为追求目标,而不应鼠目寸光,采用杀鸡取卵的定价方法.
二,提高市场占有率
提高市场占有率意味着客房销售量的增加,酒店客房及其他设施设备的利用率的提高,经营成本的降低,以及酒店市场竞争力的提高,因此,是很多企业追求的目标.采用低价策略,酒店决策者应考虑到以下事实.
1,有时,降低价格并不一定能增加客源,提高市场占有率.
2,低价可能有损酒店形象,影响服务质量.
3,低价促销可能引来同行竞争的报复,导致价格战,结果两败俱伤,也使提高市场占有率的计划落空.
三,应付或防止竞争
1,与竞争者客房同价
2,高于竞争者的客房价格
3,低于竞争者的客房价格
四,实现预期投资收益率
第三节 客房定价法与价格策略
一,影响客户定价的因素
1,定价目标
2,成本水平
3,供求关系
4,竞争对手的价格
5,酒店的地理位置
6,旅游业的季节性
7,酒店服务质量
8,有关部门和组织的价格政策
9,家人的消费心理
二,几种常用的客房定价法
(一)随行就市法
(二)千分之一法
千分之一法是根据客房造价来确定房间的出租价的一种方法,即将每间客房的出租价格确定为客房平均造价的千分之一.
(三)客房面积定价法
客房面积定价法是通过确定客房预算总收入来计算单位面积的客房应取得的收入,进而确定每间客房应取得的收入来进行定价的一种方法.
(四)赫伯特定价法,它是以目标收益率为定价的出发点.赫伯特定价法最后的落脚点也是客房营业收入指标.
三,价格策略
1,高牌价,高折扣策略
2,"随行就市"的价格策略
3,"相对稳定"的价格策略
第四节 客房商品的价格体系
一,标准价:明码标价的各类客房现行价格.
二,商务合同价:酒店与有关公司和机构签订房价合同,以优惠价格出租客房,以求双方长期合作.
三,团队价:针对旅行社的团队客人指定的折扣价格.
四,小包价:是酒店为客人提供的一揽子报价
五,折扣价:酒店想向常客,长住客或其他有特殊身份的客人提供的优惠房价.
六,家庭租用价:酒店为带小孩的父母提供的优惠价.
七,免费:
八,淡季价:
九,旺季价
十,白天租用价
第五节 双开率与理想平均房价
一,客房出租率与双开率
(一)客房出租率
客房出租率是酒店实际出租的客户数在酒店可供出租的客房总数中所占的比例.
客房出租率=
一般来讲,酒店经营者总是设法提高客房出租率,以斯提高酒店的经济效益.但客房出租率并非越高越好,理想的年平均客房出租率应在80%左右,最多不超过90%,否则,就属于"破坏性接待",这是因为:
1,酒店及客房设施设备需要保养维修,过度使用会使其功能失灵,建筑物寿命缩短.这样不仅影响酒店的经济效益,而且将直接影响对客人的服务质量,进而影响酒店的长远利益.
2,长年过高的出租率会使包括客房服务员内的酒店员工被牢牢地固定于工作岗位,无暇参加旨在提高员工素质的各种培训,以致使服务质量下降,对管理工作也会造成极大的压力.
(二)双开率
双开率是指在已出租客房中,双人使用的房间数所占的比例
双开率=×100%
双人使用的房间数=客人总数-已出租房间数
双开率=×100%
=×100%
二,理想平均房价
理想平均房价是酒店各类客房以现行牌价按不同的客人结构出租时可达到的理想的平均房价.计算理想平均房价时,要结合计划期内的客房出租率,双开率及客房牌价进行.
例:某酒店共有客房800间,其类型及出租牌价见表9-1.预计未来该酒店客房出租率可达80%,双开率40%,计算期为12个月,求其理想平均房价.
客房类型
数量(间)
牌价(美元)
1人住
2人住
单人房
标准间
普通套房
高级套房
40
700
50
10
80
100
150
250
120
200
320
1,从低档到高档,计算每日客房收入
2,从高档到低档,计算每日客房收入

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