浅谈旅馆更新改造工程的管理

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     ３．更新期停业损失

     更新期停为损失＝（停业部分日销售额－日经营成本及费用）＊停业日数如果有停业日数不相同的几个停业部分，可分别计算它们的停业损失后再相加。为了使停业损失便于在更新方案的经济效益主人中得到反映，可以将其视同为一种特殊的更新支出，加到更新投资额中，构成完整更新成本。也就是说，更新折成本除了购进的新资产设备投资，建筑安装工程费用等之外，还应当计入更新期的停业损失。这样，才能全面地考察旅馆更新的投资效益。停业损失很难完全避免，但在可能的条件下要尽量减少损失，降低它在更新

     成本中的比例，以提高旅馆更新的经济效益。

     ４．旅馆更新经济效益评价

     进行旅馆更新经济效益的评价，主要是对比更新前与更新后的经济效益。

     ５．旅馆更新实施计划

     旅馆更新实施计划包括两方面内容，一

www.5ijcw.com 个是现有经营停业安排，一个是更新工程的施工组织计划安排。二者要互相衔接。对于不影响旅馆连续经营的单独设备，其更新可以安排在方便的时间进行；如果是影响旅馆连续经营的设备，一般不要单独停业进行更新，而可以结合设备的大修同时进行，以避免重复停业，重新损失。为了尽量减少停业损失，旅馆更新工程项目的施工一般应该是“突击式的”，并应尽量选择在工农业淡季时进行。要求做到一旦停业，立即施工，时间短，速度快，质量高，恢复营业快，停工损失小。为此，在停业施工之前，必须把各项准备工作做到，防止仓促停业施工，要尽量缩短停业时间。

     四、更新工程的招标发包

     旅馆更新方案的实施，也可以采用建设基础上的招标发包形式。

     按承担更新项目施工队伍的来源划分，招标发包有外包和内包两种形式。

     （一）外包

     外包更新工程，就是旅馆把更新项目工程的施工向本旅馆外部的施工力量招樯发包。但要注意确好发包范围，对不适合本旅馆的施工队伍，不予发包。中标的建设单位，不仅要有一定的专业技艺，而且要对所的旅馆的经营有所了解。这就是因为，旅馆更新工程项目的施工，要与旅馆现有的经营相衔接，要停业时间等因素所制约，既要顺利完成更新项目的施工任务又要尽量减少停员失，最大限星保证正常经营。为此，要尽可能选择机械化水平高，速度快的施工单位，在标底中要突出工期短

www.5ijcw.com 、质量高的要求。

     （二）内包

     内包更新工程，就是旅馆把更新项目在旅馆内部进行招标发包。

     １．内部承包的种类

     更新工程项目的同倍承包有下列三种形式。

     （１）内部所属施工队伍承包。这种施工队伍是独立核算的，一般视同外包的施工队伍，但与纯粹的外部施工个业相比，熟悉本旅馆的建设与营业情况，易于罗好的完成更新。

     （２）旅馆内部虽无所属施工队，但可抽出一部分干部和职工组成临时施工队，专门停业施工，承包更新工程。

     （３）旅馆内既无所属施工队，又不组成临时施工队专门停业，而是工人利用休息时间（如下班后，节假日）业余承包旅馆的更新项目。

     ２．内部承包的好处和问题

     首先，内部承包能够更合理地利用人力、物力和财力，可以充分挖掘内部潜力，注意节约开支，精打细算。

     其次，内包比外包可减少施工管理旨等投资，造价低。

     再次，内部承包施工与营业衔接的比较好，损失少，建设时间

www.5ijcw.com 短，营业使用及时。

     但是，内部承包也有两方面问题。第一，旅馆要花费一定精力来组织施工，学会外包施工企业施工组织设计那一套本领，比较起来，当然比外包要麻烦一些。第二，外包企业是经济法人，工程出现问题，给经营造成损失，他们能够独立承担责任，赔偿损失；而内包则不然，不论是组成的临时施工队，还是工人业余承包，一旦工程出现问题，造成更新项目和下沉经营的损失，承包者都很难承担责任，赔偿损失。所以，搞更新工程项目实行内部承包，也要慎重从事，明确经济责任。

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