物业管理方案

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　　某项目物业管理方案
　　一、 概述
　　某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
　　二、目标
　　贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
　　三、组织
　　物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

　　反馈

　　运行机制

　　
　　组织结构图

　　经营环境图

　　四、 人事
　　人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。
　　序号 岗位 人数 主要职责 备注
　　1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。
　　2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。
　　3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证
　　4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
　　5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
　　6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
　　7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。
　　员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
　　五、 经营预测
　　a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）
　　l 物业管理费：11.34万元
　　应收 12.6万元
　　30000*12*0.35=126000（元）
　　预计收入 11.34万元（收缴率90%）
　　l 维修服务费：0.5万元
　　l 特约服务： 5.8万元
　　l 其他收入： 1.5万元
　　b) 支出：20.25万元
　　l 人员工资福利：14万元
　　l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）
　　l 维修保养费用：1.5万元
　　l 税金：1.05万元
　　l 不可预见费用：1.2万元
　　c) 润亏：-1.11万元
　　d) 物业接管期间
　　前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）
　　e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2
　　（1） 员工的工资和按规定提取的福利费
　　序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
　　1 经理 1 1200 1200
　　2 经营部主任 1 800 800
　　3 办事员 3 600 1800
　　4 物业管理员 1 800 800
　　5 安全护卫员 7 500 3500
　　6 水电工 1 700 700
　　7 保洁员 2 400 800
　　工资总额合计 9600

　　
　　工资总额合计：9600元/月；115200元/年
　　福利：115200*23%=26496（元/年）
　　合计：14..17万元/年
　　（2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元
　　（3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元
　　（4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
　　（5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
　　（6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算
　　5.52万元*25%=1.38万元
　　（7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元
　　（8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元
　　（9） 保险费：暂不投保
　　（10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元
　　但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。
　　六、 前期物业接管
　

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a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

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