房地产策划模式比较及全程策划内涵

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2、地块周围景观
(1) 自然景观
A、前方景观（东方）
该方向上,因有一高压输电线路沿麒麒路架设,使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此,该方向远景虽有景观,但视线不佳；近景虽林中有水,但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。
B、后方景观（西方）
后方景观,虽然因紧临的几个小区开发未完成,近景尚为未知数；但远景视线极佳；远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色,稍近处则为玉泉花圃；景色层次分明,就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象,如视点在8层以上,还可看到左后方（西北方）的中山公园的山景。
C、左方景观（北方）（略）
D、右方景观（南方）（略）
(2) 人文、历史景观
A、人文、历史景观（略）
B、历史古迹,人文景观（略）
(3) 景观综述
从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看,东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可,东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受阻挡；北方景观不佳（变电站、工厂）；总之,地块周围景观应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较长,东西方向较窄,故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观,消除此弱项。
外部景观如青青世界、世界之窗、动物园等,直达交通极为方便；且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹,以及宗教景观──天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。
3、环境、污染情况
(1) 水、空气、土地污染情况：
地块周围因有工厂和一些无规划的杂乱棚户,工厂的废气、废水的排放,棚户区住户乱抛的废物,使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。
(2) 噪音污染（略）
(3) 社会治安状况（略）
4、地块周围的交通条件
环临地块的公共交通极为便利,而且地块紧邻公交干道,不存在亚交通连接问题,更无交通瓶颈限制,因此该地块的交通条件极为优越,属一优势条件。
5、配套设施
(1) 菜市场（略）
(2) 商店、购物中心（略）
(3) 小学（略）
(4) 中学（略）
(5) 医院（略）
(6) 体育娱乐场所（略）
(7) 银行、邮局、酒店（略）
6、近邻的周边楼盘情况
见第三段（三）。
（二）项目地块的优劣势分析
1、地理条件分析
就此地块的客观地理位置及环境条件,按前面所列的诸项要素及简要分析结论,和SWOT分析法,列出SWOT坐标图如下：
S（优势） W（劣势）
“七能” 交通 景观 拆迁费
购物 娱乐 银行、邮局
污染
O（机会） T（威胁）
1、掌握“前海”、“玉泉”的详细情况, 直接对手
在设计风格、入市机会等避开对手； 前海花园
2、概念、环艺设计弱化景观劣势、降低 玉泉花园
噪音影响。
从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：地块环临的几个主要条件如交通、购物、医疗都非弱势；地形地貌亦无特别的劣势；几个劣势因素（污染、景观）都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就金麒麟项目的开发、投资而言,未来开发营销工作,只要注意威胁（T）因素,把握机会（O）因素,那么,地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。
2、环临竞争楼盘对比
从环临地块的7个楼盘的地理位置和楼盘性质看,该地区的多层住宅（最高8层）,价格均不超过3500元/平方米,与地块直连的两楼盘售价最低仅为2200元/平方米。
（三）结论
从项目地块性质来看,金麒麟花园地块是较理想的住宅建筑用地。
根据SWOT分析,该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂的劣势,并考虑到地块直临麒麟立交桥和两大交通主干道,且与交通主干道（深南大道和麒麟道）之间没有足够的空间进行环艺设计以屏蔽交通的喧嚣,故在此块地上难以开发出豪华住宅区。周边高素质可比楼盘减少,在建楼盘售价均偏低。
综合以上各项,比照地块周边的地产开发水平。金麒麟项目常规类比土地价值在3500元/平米左右。若结合全程策划,在小区规划、建筑风格、营销推广等方面进行综合提升,则项目单位平均价值可上升至5000元以上。

◆ 第五段：海绵里的利润：如何进行可提升价值研判？
潜在价值兑现最大化方为成功
美食家评判厨师的水准,常以“家常菜”为依据。珍禽野味不算数,真把世界上萝卜白菜“做出来了”,才叫真功夫。这句话的潜台词是：从平凡中挖掘不平凡,最大限度激活事物的潜能,才能形成真正的竞争力。

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